2013-05-27 11:22:05 辽宁华图公考问答 http://ln.huatu.com/wenda/ 文章来源：辽宁华图
房地产市场调控让各地政府纠结不已。北京市政府为了落实新版“国五条”，拿走了开发商的商品房定价权，规定开发商必须得到分管副市长签字才能拿到商品房预售证。这可不是说着玩的，5月24日媒体报道称，因为项目定价过高，北京市住建委目前已扣押了将近40个项目的预售证，其中包括万科、保利等知名房企的项目。
扣押开发商的预售证，证明了北京市对执行新“国五条”动真格，坚决要把房价控制住的决心。北京作为首都，对全国就业人口特别是高端就业人口具有非常大的吸引力，住房需求领先于全国，市民对高房价也具有较强的承受力。实现将高房价压下去的目标，相比其他城市，北京面临的难度更大。从这一点说，北京市政府在近期推出更严厉手段尤其是直接扣押开发商的预售证，似乎可以理解。
但是这种做法，实际上是把制造高房价的责任全部推给了开发商。应该说，在房地产行业，开发商得到的利益确实不少，但是这种局面之所以形成，与商品房的定价机制存在混乱有很大关系。一般地说，商品价格的组成部分，可以分为成本和利润两块，而就商品房的成本来说，它通常由土地、建安和政府收取的税费组成。而在商品房的成本构成中，政府的收益占了很大比例，2011年7月，杭州一家开发商在新推楼盘时，曾经向售房者公布了成本构成，在当时每平方米27500元的售价中，政府通过土地出让和收取税费的收益达到13078元，而开发商的利润则为6525元，虽然也不算低，但收益远远不及政府。
在目前的房地产市场调控中，地方政府扮演的实际上是双重角色，它既要满足自己的利益需求，又要负责将房价控制在合理水平，在这种两难的选择中，地方政府倾向于哪方是不言自明的。即使在调控风声很紧的当下，地方政府仍然能够不断通过土地拍卖制造“地王”，其土地收益雷打不动。5月23日，广州在本月举行的第三次土地拍卖上，诞生了月内第三个“地王”，最贵一幅地的楼板价就达到每平方米3万元，将来的商品房价格高到什么程度可想而知。令人遗憾的是，对这种疯狂的土地拍卖，调控政策并没有触及。
以扣押商品房预售证的措施来给开发商压力，肯定不是最有效的做法。不妨要求开发商在推出楼盘时，将项目的成本、利润明细向社会公开，让民众一目了然地看到，到底是什么原因在推高房价。将一切放在阳光下，商品房定价的“猫腻”就失去了存身之地，政府对房地产市场调控的权力行使也会具备更强的公信力。
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